Индикаторы потенциально проблемной сделки и меры самозащиты от небезопасного перехода прав собственности озвучил начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Москве Артем Коротаев на семинаре, организованном в рамках информационного проекта «Перезвони сам» при поддержке Правительства Москвы совместно со столичным ГУ МВД.
Представители Росреестра по Москве, «Гильдии риэлторов Москвы», сервиса «Метр Квадратный» и Коллегии адвокатов «Московский юридический центр» обсудили какие данные необходимо проверить перед покупкой и на что обратить внимание до заключения сделки.
«Приобретение объектов недвижимости, учитывая их значительную стоимость, является достаточно серьезным шагом, при котором следует принять все возможные меры безопасности как в процессе покупки, так и после ее совершения. Важно понимать — Росреестр регистрирует уже заключенные сделки и проверяет законность документов, которые до представления в ведомство согласовали и подписали обе стороны. Поэтому на любом этапе важно всегда соблюдать высокий уровень личной ответственности и не перекладывать на третьи лица результат своих добровольных действий», — рассказал Артем Коротаев.
В первую очередь у продавца следует запросить актуальные выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С их помощью можно проверить сразу несколько ключевых моментов сделки:
§ квартира соответствует описанию в госреестре;
§ правообладатель и человек, отчуждающий имущество, является одним и тем же лицом;
§ в отношении объекта недвижимости не установлены ограничения и (или) обременения;
§ предшествующие правообладатели не представляли возражения в отношении зарегистрированного действующим собственником права.
Серьезным показателем возможных проблем также являются частые переходы права собственности. «В делах по оспариванию сделок, как правило, присутствует быстрый «переброс» квартиры. Запросите выписку из ЕГРН о переходе прав — здесь нужно обратить внимание на количество сделок за последние два или три года. Если их было более двух, то следует детальнее изучить правоустанавливающие документы и уточнить причины отчуждения недвижимости», — отметил Артем Коротаев.
Перед покупкой квартиры следует также убедиться в надежности собственника. С помощью государственных сервисов можно проверить ИНН продавца, открытые в отношении него исполнительные производства, наличие у лица коммерческой деятельности и судебных дел. Отдельным фактором риска является банкротство гражданина — по данным экспертов подавляющее число сделок оспаривается именно в отношении имущества подобных лиц. Информацию о возможном банкротстве и наличии задолженности у физического лица можно узнать самостоятельно с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
При составлении договора купли-продажи (ДКП) проверьте, что:
· Стоимость объекта недвижимости соответствует рыночной. Заниженная стоимость может повлечь признание сделки ничтожной и серьезные последствия как для продавца, так и для покупателя — к примеру, в случае применения двухсторонней реституции, последнему вернется только сумма, указанная в ДКП.
· В договоре купли-продажи подробно прописаны условия сделки — использовался ли материнский капитал, состоит ли собственник в браке, продавец является дееспособным лицом и т.д.
Также чтобы обезопасить свое имущество от действий мошенников, собственник может обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации права без его личного участия. В этом случае документы, поданные без очного присутствия собственника (например, по доверенности) вернутся заявителю обратно без рассмотрения.
В завершение мероприятия специалисты отметили, что купля-продажа недвижимости является сложной операцией, в которой следует учитывать множество факторов, а значит личные меры предосторожности не смогут полноценно заменить участие в сделке профессионалов рынка — нотариусов, юристов и риелторов, чьи знания и опыт помогут сделать переход права собственности более «защищенным».
Фото: Управление Росреестра по Москве